华住安住REIT回复问询：原始权益人连续三年亏损，下调长期房价增长率

7月6日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金就深交所审核问询作出回复。原始权益人上海安住此间商务信息咨询有限公司(以下简称“上海安住”)2023年至今年一季度连续亏损；入池项目合计估值由申报稿的15.91亿元下调至14.94亿元。

入池的三个酒店为广州天河体育中心美居酒店、广州天河体育中心全季酒店和上海桔子水晶江桥万达酒店，分别由广州项目公司广州晔雅酒店管理有限公司和上海项目公司上海晔致酒店管理有限公司持有。

原始权益人连续三年亏损

申报材料显示，最近三年，原始权益人、运营管理机构上海安住此间商务信息咨询有限公司净利润均为负。深圳证券交易所要求说明经营情况和亏损原因。

报告期内，上海安住的营业收入分别为1.75亿元、1.79亿元、1.72亿元及4330.89万元，净利润分别为-624.73万元、-102.16万元、-116.84万元及-200.16万元。

管理人解释，报告期内上海安住净利润亏损主要是入池项目公司的高额折旧摊销、借款利息费用及广州项目受短期外部因素导致的阶段性亏损共同作用所致，上海安住的经营基本面稳健，盈利能力较好。

具体而言，申报资料显示，营业成本中折旧摊销金额占营业收入比例分别为35.15%、35.53%、36.25%及36.12%。回复指出，折旧属于非付现成本，无实际现金支出，对公司现金流量不构成影响。

报告期内广州晔雅的折旧费用分别为5347.67万元、5566.96万元、5421.06万元及1363.65万元；上海晔致的折旧费用分别为801.23万元、802.26万元、802.04万元及200.25万元。

借款利息费用分别为3232.42万元、2567.67万元、2046.44万元及460.30万元。回复称，利息支出作为当期费用直接计入财务费用，是净利润亏损的重要影响因素。

报告期内，上海安住EBITDA分别为8759.60万元、8850.37万元、8217.16万元及1832.26万元，与净利润之间每年存在约8000万元的缺口。

下调估值、折现率、长期房价增长率

入池资产总估值由15.91亿元下调至14.94亿元，降幅6.01%。其中广州项目由12.35亿元降至11.64亿元，降幅5.7%；上海项目由3.56亿元降至3.30亿元，降幅7.3%。

同步下调的还包括房价增长率、折现率等。

广州项目长期房价增长率由2.5%调减至2.25%，2028至2035年由3.5%调减至2.75%；上海项目2029至2035年由3%调减至2.75%。回复称，项目房价增长率的预测呈现“前低—中期修复—长期回归”的规律。长期增长率的预测主要基于一线城市坚实的经济基础、行业周期性复苏的规律、成熟品牌的运营溢价以及优越的区位条件。

入住率方面，根据申报材料，广州美居酒店客房最近三年平均入住率为93.5%，广州全季酒店客房最近三年平均入住率为94.5%，上海江桥桔子水晶酒店客房最近三年平均入住率为84.8%。

回复稿显示，广州美居酒店长期入住率由申报稿预测的96%调减至94%，广州全季酒店各年度调整为95%，上海桔子水晶酒店各年度调整为85%。

根据申报材料，广州项目和上海项目折现率均为5.75%，本次回复评估采用的折现率由5.75%调整至5.5%。回复解释称，项目采用累加法确定折现率。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，包含无风险报酬率和风险报酬率。

其中，无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率1.82%进行确定；风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，由投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率等三项补偿之和，并扣除投资带来的优惠率组成。

回复显示，回复稿对房价增长率以及入住率均进行了审慎下调，意味着资产未来现金流的不确定性与收益波动风险相应降低，基于风险与收益匹配的基本逻辑，同步适度下调折现率。